抢疯了!李嘉诚香港七折卖房 记者实探:超3万人次抢购 成香港新盘票王!

长实集团旗下油塘亲海駅II的认购反应大超市场预期,已经于8月10日晚8点正式截票,最终获得逾3.8万张入票(申购的意思),超额认购近60倍,成为香港历来收票最高的新盘票王。

该盘之所以备受市场关注,在于其推出的噱头是低于周边市场价30%(相当于七折),十分具有吸引力。作为地产界“风向标”的李嘉诚此次惊人举动——低价抛售房产,释放了何种信号?为何长江实业集团要折价售楼?8月11日,证券时报记者来到香港油塘亲海駅II项目所在地一探究竟。

香港新盘票王超额认购近60倍


(资料图)

李嘉诚旗下长实集团的油塘亲海駅II期项目认购反应可以用“火爆”二字形容。中原地产销售经理Kelvin告诉证券时报记者,该项目在8月10日晚上8点截止前仍有大量准买家递交登记资料作最后冲刺。因此发展商处理登记及点票至凌晨,以确认入票数量。

据记者获悉,经开发商点算后,最终接获逾3.8万张入票,较8月12日发售的626套,超额认购近60倍,取代柏傲庄III登上香港有史以来收票最劲的新盘票王宝座。从入票的客源分布上看,油塘本区占15%、将军澳占25%、启德占20%、观塘占10%,其余来自荃湾及新界西北等。

Kelvin介绍,“亲海駅II于8月12日首轮发售该期数全数626套标准分层户,平均每尺价格14868港元(折合人民币15万元/平方米),这个价格较周边确实比较优惠,并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头,而是整体均价较周边都有较大折扣。”

旁边的曦台楼盘(3年楼盘),目前平均呎价16934港元(约合人民币15.6万/平方米),蔚蓝东岸(楼花)平均呎价20245港元(约合人民币18.6万元/平方米),朗誉(楼花)平均呎价18321港元(约合人民币16.9万元/平方米),Ocean One(10年楼)平均呎价16516港元(约合人民币15万元/平方米)。

(图为中原地产销售经理提供)

不过也正如外界所说,该项目的确有几套低价房赚足了眼球。所销售的最小单位面积K户型只有210呎,折后最低价格为290万港元,即13800港元/平方呎(约合人民币12.7万元/平方米),若按照香港首套房最低首付一成计算,只需要29万港元即可上车,对于单身人士来说,此价格的确诱人。

据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示,其最小面积为19.538平方米,最大约为67平方米,多数楼盘的面积在20平方米左右。

亲海駅共有两期,其中亲海駅二期首批132套,户型包括开放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右,折后价格约为290万港元至1114.3万港元,预计交房日期为2025年10月15日,楼花期(预售期)约为27个月。

实探亲海駅II

8月11日,记者前往位于油塘的亲海駅II项目,从油塘地铁A出口出来需要步行约15分钟才能到达目的地,谷歌地图显示距离地铁站大概1公里左右。在前往过程中,记者发现周边多为汽车修理店和旧工厂,周边配套设施和环境并不太好。

随后记者来到亲海駅II项目所在地,目前该楼还在建设中,旁边是观塘鱼类批发市场和水泥厂。值得一提的是,该项目的确临海,但附近的中介告诉记者,实际上只有高层才能观赏海景,低楼层基本没有风景可言。

据现场工作人员向记者介绍,旁边的鱼类批发市场到时候会收购重建,变成住宅项目,但是具体什么时候重建尚未可知。“低价有低价的理由,环境不是很好,如果买低楼层,估计开窗就会闻到鱼腥味。另外,一期旁边还有一个水泥厂,还得忍受周边水泥厂的噪音,灰尘困扰。这周边都是工厂,噪音污染比较大。”

似乎港人将置业刻入了DNA,即便周边环境可谓是“脏乱差”,但依然无法抵挡港人购房热情。Kelvin告诉记者,该楼盘吸引了除豪宅客户外的大量客群,打破了购房者的心理预期,“甚至都有不少内地人前往看盘,递交购房申请资料,但内地人来港购房有30%的印花税,假如这套房总价300万港元,还要额外多付90万港元。”

为了促销,有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解,针对有意向购买亲海駅二期的三房客户,长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需通过压力测试,也无需提供任何收入证明,有身份证即可。其次,客户可以10%的首付,开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三,首三年只需还利息,首年定息1%,第二年2%,第三年3%。

此次折价卖楼大力促销,也对香港房地产市场产生了显著影响,由于这些房产的售价大幅低于市场价,一些业内人士甚至表示,这个价格犹如“深水炸弹”一般,击穿了二手房业主的心理防线,导致很多业主不得不重新评估自己的房产价值和市场前景。

事实上,近来长江实业一直有向香港楼市投放“深水炸弹”的举动,例如今年3月开价的屯门飞扬第二期,当时推出的首批单位,折实呎价由11042至13972港元(约合人民币10万/平米房-13万/平方米),最低呎价创周围片区3年新盘新低,被形容“放血价”。

这也引发了市场对于李嘉诚抛售房产背后原因的种种猜测。作为商界传奇,李嘉诚一直以谨慎的投资策略著称。有观点认为,此次抛售可能意味着他预测到了未来房地产市场的潜在风险,因此才需要迅速回笼资金。

“对于多元化发展,实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言,很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力,很可能是出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下,为加快去化与回款的举措。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。

香港财经评论员颜宝刚表示,今年香港一手楼的库存量,有接近2万至3万个,发展商如果不愿意减价,很难达到去库存的目标。长实的新销售手法,是跟随集团一贯稳健的投资策略,但会打击到香港房地产市场的发展。

颜宝刚称:“长实现在减价卖房打出一个缺口,对其他发展商构成一定的压力,也要按市价降价,以降低自己的负债水平。二手市场受一手市场影响,如果发展商大幅度降价,二手市场无可避免要跟随。因为今年香港经济主要靠消费支持,如果楼市的负面效应,影响财富效应,对香港整体经济也有一定负面影响。”

楼市疲软,香港特区政府“辣招”刺激

香港特区政府差饷物业估价署(简称“香港差估署”)对于2022年的香港楼市给出了这样的评价:2022年住宅物业市场失去动力。而进入2023年,香港楼市并未明显好转,依然呈现出疲软态势。

香港金管局7月份公布的一组数据显示,截至今年6月底,香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%,非住宅物业市场的情况亦相近似。根据香港差估署最新公布的统计资料,写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018年-2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。

香港金管局行政总裁余伟文表示,楼市疲软主要受外围环境因素影响,主要经济体仍然面对较大通胀压力,利率可能在往后一段时间仍处于较高水平,环球经济若因利率高企而放慢增长,本地经济难免也会受到影响。

因此,香港金管局7月7日修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎的监管措施,包括:

第一,价格为1000万港元或以下的合资格物业,最高按揭保险成数维持在九成;价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格物业,最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数,以较高者为准;及价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格物业,最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数,以较高者为准。

第二,非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。

第三,以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成,此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。

第四,取消现时就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人,将所用的按揭成数上限及“供款与入息比例”上限下调10个百分点的要求;同时取消现时按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时,将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。

这是香港金管局自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来,首次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后,市民置业将可以申请较高成数的按揭贷款。

中原按揭董事总经理王美凤表示,此“辣招”令自住楼价1000万港元以下的置业人士可选择以最高九成贷款置业,以1000万港元楼价为例,此前按揭首付需要3成,即300万港元,如今只需要100万就能上车,大大减轻置业人士上车门槛。现时新政落实,政策明朗化后,免除买家为了等候放宽政策而转为观望暂停入市,相信准买家会加快入市步伐。有助楼市健康发展。

(文章来源:证券时报)

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