“上海新一轮商务版图”的核心，

在哪儿?

在上海的中央活动区中，沿着“一江一河”开发脉络，依次形成了外滩、陆家嘴、世博、徐汇滨江等多个滨水城市重要节点，构成了上海的核心商务版图。

然而最近城市外围的呼声越来越大，不论是横空出世的“五大新城”，还是声名鹊起的“金色中环带”，人们被新城、新片区吸引去了注意力，反而忽视了真正核心的中央活动区。

实际上，不仅是上海2035规划，在前不久刚公示的上海市十四五规划中，也已经明确了上海市在下一个五年里的城市空间发展格局：

“中心辐射：主城区要进一步提升服务能级和辐射功能，提高经济密度，推进城市更新，推动“一江一河”等区域深度开发，加快外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸经济发展带等重点区域核心产业和要素集聚，构建中环经济发展带，着力打造世界级城市会客厅。”

可以看到：不论是在上海2035规划，还是在十四五规划中，未来上海的城市核心，都是“一江一河”区域。

随着“一江一河”区域的新一轮的开发和规划，分别在黄浦江上游和下游组成了两个“黄金三角”板块：外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江。

我们再划下重点，又可以发现：

“一江一河”区域，不仅有黄浦江水岸经济发展带，还有苏州河水岸经济发展带。

苏河水岸经济发展带，和黄浦江沿岸板块的两个“黄金三角”，同样是上海中心城区未来发展的核心重点区域。

那么问题来了，

苏州河水岸经济发展带是否也有一个聚力发展的核心区域呢?

是否也存在着一个“黄金三角”?

上海“一江一河”滨水格局分析图 @鬼话

01

苏州河畔，

也有“黄金三角”?

实际上，苏州河也有个由苏河湾-人民广场-南京西路构成的“黄金三角”，不但位于上海2035规划中的中央活动区，而且一直是上海的“都市之心”。

苏河“黄金三角”分析图 @鬼话宝

主要的原因有三：

首先，这三者在上海开埠以来，共同孕育了上海作为全球城市的雏形，人民广场跑马场、苏河湾的上海总商会、阜新面粉厂、南京西路的同孚大楼、中苏友好大厦，一直以来便是上海公共生活，商贸活动的核心;

其二，人民广场-南京西路-苏河湾地理位置紧密连接，处于市中心的几何中心，南京西路距人民广场直线距离仅约1.5公里，苏河湾距人民广场直线距离也仅约1公里，是上海的政治中心，也是上海文旅资源、商业资源最聚集的核心区域;

其三，在最新公示的《静安区十四五规划》中，也在发展战略中将南京西路板块与苏河湾板块一同提出。在未来的五年中，南京西路是集聚高端服务，苏河湾是集聚滨水商务，各有分工、紧密联系。

@《静安区十四五规划》

“三个核心”撑起了上海苏州河畔的“黄金三角”，而一河两岸规划，则将这三角之间的关系锚固地更为稳定。

而之所以近些年苏州河板块的呼声被黄浦江板块盖过，一方面是因为作为上海的传统都心，它不像黄浦江边的几个新开发板块需要政府尽力宣传吆喝来招商引资;另一方面是苏州河的三个“角”的关联随着各自的发展而弱化。

而《一河两岸规划》，让事情发生了转机：

在《一河两岸规划》中，为增强两岸活动联系，规划在现有基础上将在苏州河两岸增设8座桥梁，4.7公里的河道规划桥梁将达到18座，桥梁密度达到每250米一座。

苏河“黄金三角”苏州河贯通分析图 @鬼话宝

截止目前，昌平路桥已建成通车，长寿路桥的改造工程也已启动，苏河两岸的贯通作为政府关注的重点，苏河湾及人民广场和南京西路在空间上，史无前例地被拉近，“黄金三角”的关系被锚固得更加稳定，实现跨苏州河的融合发展。

而这种CBD通过跨河发展，获得新的发展空间的做法在国际中并不少见，如伦敦金融城与摩尔伦敦。

伦敦金融城作为全球的金融中心，世界500强企业中，有75%在此设立机构;聚集了近500家银行，近200个证券交易中心;随着可利用土地资源的减少，为解决伦敦金融城扩容的问题，伦敦开始谋求向泰晤士河南岸发展，在伦敦金融城的南岸建设了摩尔伦敦。

伦敦金融城及摩尔伦敦区位 @来源网络

通过北岸“小黄瓜”与南岸“碎片大厦”的遥相呼应，实现了老牌金融城及未来金融城的融合发展的新格局。

可以看到：以水系为纽带，跨河发展构筑“都市核心三角区”是全球城市的发展趋势。

上海“黄金三角”分析图@鬼话宝

“苏河湾-人民广场-南京西路”，通过规划的紧密连接，构筑上海苏河湾畔“黄金三角”，与“外滩-陆家嘴-北外滩”、“世博-前滩-徐汇滨江”三者共同塑造上海未来。

02

苏河“黄金三角”的未来，

在哪里?

那么，苏州河的“黄金三角”未来到底将释放多大的能量?

我们通过一组建设规模的数据对比，给大家一个更直观的感受：

陆家嘴-外滩-北外滩

存量陆家嘴：约280万方

规划北外滩商办：约650万方

存量外滩商办：约30万方

合计：约860万方

世博-前滩-徐汇滨江

规划前滩商办：约217万方

规划世博：约135万方

规划徐汇滨江：约300万方

合计：约652万方

苏河湾-人民广场-南京东路

规划苏河湾商办：约184万方

存量人民广场: 约340万方

存量加规划南京西路：约515万方

合计约：约1039万

苏河“黄金三角”开发规模分析 @鬼话宝

由此可见：

未来“苏河湾-人民广场-南京西路”黄金三角的商办规模，甚至超过了跨江发展的两个三角组团，奠定了苏州河“黄金三角”成为媲美外滩-陆家嘴-北外滩以及世博-前滩-徐汇滨江的核心商务组团。

那么下一个问题来了：

在这个上海城市核心的商务组团内，

未来的增量又在哪里呢?

其实在刚才的那组数据中，已经可以看出点端倪：

南京西路及人民广场商圈，作为上海历史最悠久最老牌的商圈，现有的商办空间基本都是存量空间，区域整体的建成率基本在95%以上，并且可建设的用地也约等于0，未来只能通过城市更新手段实现物业产品的升级和优化。

过去的十年间，苏河湾商圈已取得巨大成就。大悦城城市综合体已营业十周年，上海宝格丽酒店也已于2018年盛大开业，上海地铁8号线和12号线至今已运营十年，而被上海发布官宣为上海一号工程的北横通道也将于今年6月建成通车。

然而这些还只是苏河湾的现在，苏河湾的未来则更加值得期待。

因为在这个“黄金三角”之中只有苏河湾处在建设当中，截止目前苏河湾整体的建成率仍在50%左右，接下去还将有大量配套项目建成。

苏河“黄金三角”建成率分析 @鬼话宝

可以说，苏河“黄金三角”的未来增量全部在苏河湾，苏河湾不仅有着闪耀的过去，更是未来可期，注定是上海都市核心三角区未来最重要的发展引擎。

另一方面，从产业定位上，根据静安区的“十四五”规划，未来苏河湾将在产业上重点培育商贸服务、金融服务、科技创新及专业服务，与人民广场、南京西路形成错位协同：

苏河“黄金三角”职能分析 @鬼话宝

人民广场，偏重政治及文旅休闲;

南京西路，偏重外资总部;

苏河湾，偏重承载数字金融、数字科技等新兴的产业方向，并提供动漫、影视等文创产业的孕育土壤。

由此可见，苏河湾作为上海中心城区内具有投资价值的朝向风口。

苏河湾北部规划效果图 @来源网络

而随着大悦城城市综合体、上海大悦中心等苏河湾代表性项目的陆续建成，苏河湾滨水CAZ的氛围也已初见雏形。

03

十四五规划下，

苏河湾的商务版图。

曾经的苏河湾因为水运便利而万商云集，是“上海民族工业的摇篮”“华界工厂大本营”，中国第一家机器缫丝厂、荣氏家族的面粉厂等等都坐落于此， 1912年，上海总商会也在这里成立，带动了民族金融产业的兴起。

上海总商会修缮后实景 @来源网络

进入新世纪以来，苏河湾依托其优越的地理位置和独特的历史记忆，依然是上海沿河商务发展的重要节点和创新引擎。大悦城的摩天轮、宝格丽酒店、上海大悦中心、苏河湾公园，一个又一个的代表性项目不断增色上海市中心的光辉荣耀。

大悦城城市综合体

而在今天，随着新一轮的上海及静安十四五规划的政策利好，苏河湾的商务版图日益丰满。

根据静安区最新发布的十四五规划纲要显示，为实现在2025年建成卓越的现代化国际城区的发展目标，制定“一轴三带”的空间发展战略，将全力推进苏河湾滨水商务集聚带功能形态双升级，同时未来苏河湾将重点集聚商贸服务、金融服务、科技创新和专业服务等企业总部，提升经济规模和产业能级，强化产业聚集，构建具有竞争力的产业体系，使苏河湾成为带动静安南北协调发展的新引擎。

静安作为各类总部机构优先考虑入驻的区域，近些年来，华盛资产管理、华平投资、红杉资本、KKR、国泰君安、光大证券、WPP集团、、花王等知名金融机构及国际企业已相继在静安落地。

静安区部分总部企业分布图 @鬼话宝

静安区作为上海老牌以商务商贸为核心功能的行政区，为进一步与上海“四大核心功能”相契合，全力打响“上海服务”品牌，提出“全球服务商计划”，旨在进一步集聚和培育在国内外具有较高知名度、信誉度和引领作用的服务经济企业，打造具有全球资源配置力和影响力的高端服务业集群，不断增强“国际静安”的核心竞争力、投资吸引力、辐射影响力、功能承载力，使全球服务机构“在静安、为全球”，为静安企业提供更优质的营商环境。

十四五期间，静安仍将继续积极培育及引入各类企业，新增注册企业数的年均增长率目标将达到30%。这意味着未来将有更多的企业扎根静安，而随着南京西路高端服务集聚带及苏河湾滨水商务集聚带的不断深化联系，越来越多的跨国总部、知名金融机构向苏河湾区域拓展，抢占价值高地，延续苏河湾的百年商务基因。

截至目前，苏河湾地区已有12家跨国地区总部企业，13幢单体税收超1亿的楼宇。而未来几年苏河湾地区仍将建成约10栋“超高天际建筑”，包括至少2栋300米以上的超高层。这里将集聚更多的总部经济和科创企业，汇聚更多的财富和人才，助推苏河湾的资源集聚，实现产业的全面升级。

苏河湾未来高层项目分布图 @鬼话宝

同时，在软实力上，基于静安十四五积极打造国际一流营商环境，打造创新创业活力区的奋斗目标。未来苏河湾将凭借便捷的配套服务，优异的地理区位和公共交通，宜人的活力空间，成为上海核心区非常具有投资价值和创新基因的城市全新CBD，上海核心区内最后一片腾飞之地。

04

让“远者来”，

也让“近者悦”。

正是由于苏河湾高端的项目定位及未来的潜力空间，吸引到了众多知名开发商，如大悦城控股、宝格丽、华润等。众多优质的开发商和项目在苏河湾产生集聚效应，为区域金融产业提供优质的“硬件”。

但仅仅让“远者来”还不够，还得让“近者悦”!

而最让苏河湾地区市民有获得感、感到“悦”的，就属代表性项目：大悦城城市综合体。

提起大悦城，脑海中第一个浮现的就是被誉为“魔都爱情地标”的大悦城摩天轮。

大悦城城市综合体商业部分 @鬼话宝

大悦城控股用前瞻的眼光在苏河湾十年耕耘，率先推出的两座商场已成为具有代表性的城市商业综合体，同时周边已建成的代表性豪宅中粮天悦壹号，以组合拳的形式互相赋能，打造宜居宜业宜游的城市综合体，创造共享共赢的营商环境。

大悦城城市综合体住宅部分

如今大悦城城市综合体，毫无疑问已成为苏河湾板块内具有商业活力的一颗明珠。

而下一步，

大悦城控股会推出约200米超高层——上海大悦中心。

上海大悦中心效果图

作为下一代的城市代表性建筑物，上海大悦中心将成为苏河湾畔新的城市代表和商务中心。

上海大悦中心占尽天时地利优势，正处在苏河湾 “十四五”规划蓬勃腾飞之时，项目坐落于苏河湾东区，距人民广场直线距离仅900米，距南京西路直线距离约1.6公里，处于苏河“黄金三角”的核心区。

上海大悦中心区位图

上海大悦中心的建筑体量约95000平方米，立面设计以苏州河曲水流动的线条为意向，凸显建筑飘逸灵动的风格特色。在硬件设施上规划很高的车位配比，多电梯搭载促进高效办公，打造高品质的办公环境。围绕塔楼周边的商业街，汲取了老上海“花园洋房”灵感，配置约2.1万方的商业街，真正将海派文化的精致与摩登融入到建筑理念中。

上海大悦中心及商业街效果图

建筑内部如何让“近者悦”呢?

大悦城控股用 3C运营服务体系，定义新一代写字楼模式。

大悦城控股商务办公通过在自持运营的写字楼项目的积淀与凝练，以“悦享生活空间--Cofco Life"，"企业服务平台—Cofco Fantasy"以及"智慧办公平台--Coffice"为内核，打造3C智慧运营管理体系。

大悦城3C运营体系示意图

集智慧办公平台、企业服务平台、悦享生活空间于一体、贯穿B端与C端客群的全方位服务体验。在宜人的空间场景中，提升办公效率，增强建筑使用者的幸福感，提升商务办公潜力价值。通过重度运营，优化企业内资源配置、提升企业管理效能、提高产品知名度，由内而外打造跨时代的商务新代表。

上海大悦中心效果图 @来源网络

总体而言：

苏州河“黄金三角”以其绝佳的地理优势和规划能级占据了未来上海滨水发展的重要一席。而苏河湾，作为上海一江一河的交汇点，以其大量的开发空间和发展潜力，注定是苏河“黄金三角”中最为关键的发展引擎。站在十四五新一轮规划的起点，随着政策利好的不断释放，一个世界级的滨水商务区即将腾飞。

苏河湾，作为上海未来最具有吸引力的滨水CAZ板块之一，每一个入驻机会都弥足珍贵，而其代表性建筑——上海大悦中心，不仅坐拥便捷的城市交通及营商环境，更是以高水准的品质和服务迎接新一轮规划的机遇，打造上海商务版图的核心。未来大悦城城市综合体、中粮天悦壹号及上海大悦中心将相互赋能，以鲜明特色吸引八方来客的同时，以运营服务满足用户需求，“让近者悦，远者来”。